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Durante muchos años, los no residentes fiscales en España han estado obligados a pagar un impuesto más alto sobre los ingresos por alquiler de inmuebles: un 24% sobre cada euro sin derecho a deducir gastos. Ahora la situación cambia: una sentencia de la Audiencia Nacional abre la posibilidad de reducir la base imponible de la misma manera que los residentes fiscales. Descubra el análisis de los expertos de Laduchi Consult y aprenda cómo aprovechar estas nuevas ventajas, optimizar sus impuestos y recuperar legalmente el dinero pagado de más.
Qué ha cambiado para los no residentes
Hasta julio de 2025, los no residentes pagaban el 24% de impuesto sobre cada euro de ingreso por alquiler, sin derecho a deducir gastos como reparaciones, mobiliario o seguros. Los residentes, en cambio, disfrutaban de una situación más favorable: podían reducir su base imponible mediante la deducción de gastos vinculados al inmueble.
Con la Sentencia de la Audiencia Nacional de España del 28 de julio de 2025 (SAN 3630/2025), este escenario ha cambiado radicalmente. Ahora los no residentes tienen derecho a deducir los gastos relacionados con la vivienda en las mismas condiciones que los residentes.
Consecuencias prácticas:
- Devolución del impuesto pagado en exceso: es posible solicitar la devolución correspondiente a años anteriores, siempre que no haya prescrito el plazo legal.
- Igualdad de derechos fiscales con los residentes: los gastos de mantenimiento y conservación del inmueble ahora pueden deducirse de los ingresos por alquiler.
Qué gastos pueden deducirse
Los no residentes que alquilan inmuebles en España pueden deducir los siguientes gastos, siempre que estén directamente relacionados con la propiedad:
- Amortización de la vivienda y del mobiliario. Permite contabilizar el desgaste del edificio y de los muebles utilizados en el alquiler. Incluye reformas, sustitución de muebles, electrodomésticos y equipos. La amortización puede prorratearse en varios años, reduciendo la base imponible anualmente.
- Gastos comunitarios y de servicios comunes (comunidad de propietarios). Incluye el mantenimiento de ascensores, limpieza de escaleras, seguridad y zonas comunes. Es imprescindible conservar facturas y justificantes de pago.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y tasas municipales. El IBI es un impuesto municipal anual sobre la titularidad del inmueble. Las tasas municipales incluyen recogida de basuras, suministro de agua y otros pagos obligatorios.
- Gastos de reparación y mantenimiento. Cualquier reparación necesaria para mantener el inmueble en condiciones de alquiler (pintura, fontanería, sustitución de ventanas, pequeñas reparaciones). No se incluyen las mejoras que aumentan el valor del inmueble, que deben declararse vía amortización.
- Seguros y servicios asociados. Seguros de hogar, seguro de responsabilidad civil y otros vinculados a la propiedad alquilada.
Aspectos importantes
La cuestión de aplicar la reducción del 60% para alquiler de vivienda habitual y el tipo reducido del 19% en lugar del 24% aún está pendiente. De momento, la Agencia Tributaria rechaza devoluciones en este punto y prepara recurso ante el Tribunal Supremo. Si el alto tribunal confirma la sentencia, la devolución solo podrá reclamarse desde la fecha de la resolución.
Los expertos de Laduchi Consult recomiendan presentar la solicitud ya, para no perder la oportunidad de recuperar el exceso pagado.
La sentencia SAN 3630/2025 supone un avance histórico: equipara los derechos fiscales de los no residentes y residentes de la UE en lo que respecta al alquiler de inmuebles en España. Para aprovechar al máximo estas nuevas oportunidades fiscales, lo recomendable es solicitar la aplicación de esta resolución a su caso concreto cuanto antes.
FAQ
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Los no residentes tributan por los rendimientos del alquiler de inmuebles en España mediante el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) al tipo fijo del 24%. Hasta julio de 2025, este impuesto se calculaba sobre el ingreso bruto sin posibilidad de deducir ningún gasto, a diferencia de los residentes, que sí podían reducir la base imponible. La sentencia SAN 3630/2025 ha cambiado esta situación, equiparando los derechos fiscales de no residentes y residentes.
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El Modelo 720 es la declaración informativa sobre bienes y derechos situados en el extranjero, obligatoria para los residentes fiscales en España que posean activos fuera del país por valor superior a 50.000 € en cada categoría (cuentas bancarias, inmuebles, valores). Los no residentes no tienen obligación de presentarlo, pero sí deben cumplir con el IRNR por los inmuebles que posean en territorio español. Una correcta planificación fiscal internacional permite coordinar ambas obligaciones de forma eficiente.
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La Audiencia Nacional, en su sentencia del 28 de julio de 2025, reconoció el derecho de los no residentes a deducir los gastos relacionados con el inmueble arrendado en las mismas condiciones que los residentes. Esto tiene dos consecuencias prácticas: una reducción de la carga fiscal sobre los ingresos actuales por alquiler y la posibilidad de solicitar la devolución de lo pagado en exceso en años anteriores, siempre que no haya prescrito el plazo.
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Tras la sentencia SAN 3630/2025, los no residentes pueden deducir los siguientes gastos vinculados al inmueble arrendado en España: amortización del inmueble y del mobiliario, cuotas de la comunidad de propietarios, el IBI y otros tributos municipales, gastos de reparación y mantenimiento corriente, y el seguro del inmueble. Las mejoras que incrementen el valor del bien no son deducibles como gasto corriente, pero pueden amortizarse a lo largo del tiempo. Es imprescindible conservar toda la documentación justificativa.
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El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el tributo municipal anual que grava la titularidad de inmuebles en España. Su cuantía depende del valor catastral del inmueble y del tipo impositivo fijado por cada ayuntamiento. Desde la sentencia SAN 3630/2025, los no residentes pueden incluir el IBI pagado como gasto deducible al calcular el IRNR sobre los ingresos por alquiler, lo que reduce directamente la base imponible y, por tanto, el importe a pagar.
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Las principales estrategias de optimización fiscal para no residentes con inmuebles en España incluyen: aplicar todas las deducciones de gastos permitidas por la sentencia SAN 3630/2025, verificar si existe un convenio de doble imposición entre España y el país de residencia que reduzca el tipo aplicable, solicitar la devolución de impuestos pagados en exceso en años anteriores y coordinar correctamente las obligaciones fiscales en ambos países. Un asesoramiento profesional especializado garantiza que se apliquen todas las ventajas fiscales de forma correcta y sin riesgos.
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Sí, pero es fundamental actuar cuanto antes.
Los no residentes que hayan tributado en exceso sobre los ingresos de alquiler en ejercicios anteriores pueden solicitar la devolución dentro del plazo de prescripción. Actualmente, la Agencia Tributaria está preparando un recurso ante el Tribunal Supremo; si la sentencia se confirma, el derecho a devolución podría quedar limitado a la fecha en que fue dictada. Los expertos de Laduchi Consult recomiendan presentar la solicitud ahora para proteger ese derecho antes de que cualquier restricción entre en vigor.
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